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Un apartamento de 100 metros en Caracas, "pepiado" Ir a página 1, 2, 3 ... 10, 11, 12  Siguiente
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Autor Mensaje
Redacción
Site Admin


Registrado: 29 Nov 2004
Mensajes: 27286


MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 2:43 pm 
Título del mensaje: Un apartamento de 100 metros en Caracas, "pepiado"

Un apartamento de 100 metros en Caracas, "pepiado" y de 5 años, valdrá Bs 819.410

ND / Juan Eduardo Smith (actualizado 4:36pm).- El Ministerio de Vivienda y Hábitat emitió este miércoles una resolución donde fija el costo del metro cuadrado de construcción para viviendas unifamiliares y multifamiliares. Este valor – que en realidad es una banda que depende de varios parámetros y que fue publicada con un año de retraso – permite calcular el valor de venta de un inmueble. En principio, al menos.

Para facilitar a las personas interesadas en la compra o venta de inmuebles cómo se calcula dicho valor de acuerdo a la Ley vigente, hemos decidido aplicar la fórmula sobre la base de un caso hipotético: Un apartamento de 100 metros cuadrados ubicado en un edificio de 10 pisos con sótano y ascensores, construído hace 5 años y localizado en el municipio Chacao de Caracas.

De acuerdo con el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda decretado por el presidente Hugo Chávez el 12 de noviembre de 2011, la fórmula para calcular el valor de un inmueble es la siguiente:

El Valor Actual del Inmueble (VAI) = VR x (1 – K/100) x Vs x Vg,

donde VR es el Valor de Reposición del Inmueble, K es el porcentaje de Depreciación, Vs es el Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica - que depende del año de construcción- y Vg es la Variación Sísmica - que depende de la zona geográfica.

Para nuestro caso hipotético y de acuerdo con el Reglamento, Vs = 1,1 y Vg = 1,0.

En el caso del Coeficiente de Depreciación, K, el cálculo es un poco más complicado porque se requiere estimar, además de los años de antigüedad del inmueble, la condición del inmueble, una variable que tiene 10 posibles resultados que van desde Excelente hasts Irrecuperable. Aunque el Reglamento no lo dice, se asume que esta determinación es hecha por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

Para el caso de nuestro hipotético apartamento, asumiendo que su condición es "Excelente", K = 2,625.

Si introducimos estos resultados en la fórmula de arriba obtenemos que VAI = VR x 1,071125.

Nos queda calcular el Valor de Reposición del Inmueble, VR. Éste no es más, de acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Hábitat, que cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad.

VR se calcula como el producto del total de metros cuadrados del inmueble por el Valor del Costo Actual del metro cuadrado de construcción (VCA), este útlimo precisamente el objeto de la resolución emanada del Ministerio de Vivienda y Hábitat.

Si introducimos solamente el total de metros cuadrados de nuestro hipotético apartamento en la fórmula arriba, obtenemos que el valor actual del inmueble (VAI) es = VCA x 107,1125.

Si usted ha sobrevivido hasta este punto, no desmaye. Nos queda un paso.

La última fórmula quiere decir que si usted conoce el costo del metro cuadrado de construcción del inmueble, solamente tendrá que multiplicar ese número por 107,225 y voilá, tendrá el valor de compra venta del inmueble de acuerdo con la Ley.

El cálculo del VCA, sin embargo, depende de varios factores: si es una vivienda unifamiliar o multifamiliar, y en este caso de si el inmueble tiene sótano y/o ascensores, del tipo de tecnología de construcción utilizada, del número de pisos y, clave, de una evaluación hecha por funcionarios de la Superintendenca Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Esta evaluación tiene valores que van desde cero hasta más de 444 puntos.

Así, para no quedarnos a medias, hagamos un ejercicio adicional. Nuestro hipotético apartamento está ubicado en un edificio de 10 pisos y tiene sótano y ascensores. Si asumimos que fue construido con el sistema de “Aporticado” y si la evaluación es la más alta posible, entonces el valor actual del metro cuadrado sería de Bs 7.650 por metro cuadrado.

Entonces, si aguantó hasta aquí, estamos listos: El valor actual de este apartamento de 5 años, en un edificio de 10 pisos con ascensores y sótano, calificado de excelente y con la más alta puntuación por parte de la Superintendencia, es de Bs 819.410 y cambio.

Es de notar que esta valoración, que se basa en un apartamento ubicado en el municipio Chacao, en realidad aplica para cualquier ubicación dentro de Caracas, desde Caricuao hasta Petare, desde el Country Club hasta El Hatillo, y más, cualquier lugar de Miranda y del estado Vargas.

¿Y el alquiler?

Si el dueño del hipotético apartamento lo desea alquilar, deberá aplicar otra fórmula.

Asumiendo que se trata del único alquiler que tiene el dueño del hipotético apartamento, entonces el canon de arrendamiento es simplemente tomar el valor actual del inmueble, calculado arriba, y dividirlo por 12 meses y multiplicarlo por el 5%, que es el porcentaje de rentabilidad anual (y que en caso de que el dueño tenga tres o más propiedades baja a 3%).

¿El alquiler? En dos platos: Bs. 3.414 mensual.



Ultima edición por Redacción el Vie Nov 23, 2012 2:10 pm; editado 2 veces
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esponki45



Registrado: 01 Ago 2007
Mensajes: 11759

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 2:47 pm 
Título del mensaje:

Cita:
El alquiler? Bs. 3.414 mensual.


Coñio mas caro que el que cobro yo.

Ta guena la formula. Razz
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BARRANCO



Registrado: 15 Dic 2006
Mensajes: 15764
Ubicación: CHIABES BIBE en el infierno!

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 2:50 pm 
Título del mensaje:

ESO ESTÁ COMO EL CUENTO DE LA TOYOTA FORTUNER QUE EN LA AGENCIA CUESTA 500MIL PERO NO HAY Y EN LAS AGENCIAS PIRATAS SI HAY EN 980MIL Shocked
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Mill67



Registrado: 27 Dic 2008
Mensajes: 7535

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 2:55 pm 
Título del mensaje:

Ummm, bueno. Para nosotros, los vendedores de inmuebles, es bastante difícil hacer un cálculo de cuánto es el precio de venta de un inmueble.

Por supuesto, lo que más determina el valor de un inmueble es LA ZONA. MAS NADA.

NO puede valer lo mismo un inmueble en El Valle que en Chacao. Considerando que en Chacao hay mejores servicios, es más limpio y mejor organizado que Libertador.

En segundo lugar LA ANTIGUEDAD. Aquí se puede presentar un problema: HAY INMUEBLES EN CHACAO MAS VIEJOS QUE LOS DE EL VALLE Y SIN EMBARGO TIENEN MAS VALOR. Por lo dicho: VALE MAS LA ZONA.


A eso hay que agregar las mejoras que pueda tener el inmueble. Que pesan. No tanto, pero pesan. Pero igual, la zona vale más que cualquier otra cosa.

Por último, los valores relacionados con la Vulnerabilidad Sísmica, SI ME PARECE ALGO MUY IMPORTANTE DE TOMAR EN CUENTA. Aunque Caracas es zona sísmica TODA. Sabemos que las zonas de Chacao y Los Palos Grandes son más vulnerables que otras.
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Mill67



Registrado: 27 Dic 2008
Mensajes: 7535

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 2:57 pm 
Título del mensaje:

Cita:
ESO ESTÁ COMO EL CUENTO DE LA TOYOTA FORTUNER QUE EN LA AGENCIA CUESTA 500MIL PERO NO HAY Y EN LAS AGENCIAS PIRATAS SI HAY EN 980MIL Shocked


Mi social estuvo UN AÑO, esperando por una Hilux Kavac, que, supuestamente, valía entre 250 y 280 mil Bs. Y terminó comprándola, año 2012 en una agencia pirata en casi 500.
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Adisson MD



Registrado: 13 Oct 2009
Mensajes: 22909
Ubicación: DEL MUERTO FALTA SU CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN; DEL VIVO,… SU CERTIFICADO DE NACIMIENTO. INCREÍBLE

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:02 pm 
Título del mensaje:

Rolling Eyes Rolling Eyes Rolling Eyes

Y la Plusvalía?
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Baron Harkonen



Registrado: 01 Ene 2008
Mensajes: 15599
Ubicación: Buscando desinfectantes contra el socialismo

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:03 pm 
Título del mensaje:

Al final si el mercado dice que ese apartamento cuesta 1.500.000, se pagarán 850.000 legalmente y 650.000 por fuera de la ley.

Ningún pendejo va a perder dinero y ninguno que este necesitando mudarse va a negarse.
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Anabel Fernández



Registrado: 09 Sep 2007
Mensajes: 3801

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:04 pm 
Título del mensaje:

Cita:
Un apartamento de 100 metros en Caracas, "pepiado" y de 5 años, valdrá Bs 819.410.



están calculando a un dólar de 4,30 ......... por ahora



luego con el estado comunal nadie será dueño de nada


los venecastristas vivirán como reyes mientras la clase media quedará fundida en la miseria total.
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Mill67



Registrado: 27 Dic 2008
Mensajes: 7535

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:05 pm 
Título del mensaje:

Cita:
Al final si el mercado dice que ese apartamento cuesta 1.500.000, se pagarán 850.000 legalmente y 650.000 por fuera de la ley.


Es un arma de doble filo.

Sobre todo (como siempre) para el comprador.

Si lo compra a crédito el banco lo va a asegurar por el monto legal de la compra (que son los 850, porque fue el monto en que se registró) Y SI OCURRE UN SINIESTRO????.

NO se, pero me parece que es así.
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esponki45



Registrado: 01 Ago 2007
Mensajes: 11759

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:07 pm 
Título del mensaje:

Cita:
Y SI OCURRE UN SINIESTRO????.



El banco cobra el seguro y el comprador igual tendra que pagar la deuda, pues adquirio un compromiso legal.
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Mill67



Registrado: 27 Dic 2008
Mensajes: 7535

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:10 pm 
Título del mensaje:

Cita:
El banco cobra el seguro y el comprador igual tendra que pagar la deuda, pues adquirio un compromiso legal.


AJA!!!!
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SEXILICIOUS



Registrado: 30 Dic 2009
Mensajes: 31957

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:11 pm 
Título del mensaje:

Cita:
El banco cobra el seguro y el comprador igual tendra que pagar la deuda, pues adquirio un compromiso legal.


Toda propiedad q se adquiere bajo la figura de hipoteca ...es obligatorio un seguro.

Lo mismo pasa cuando compras un carro a credito....
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El Zorro sin máscara



Registrado: 04 Oct 2008
Mensajes: 1565

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:12 pm 
Título del mensaje:

Ese baremo aplica solamente para determinar el canon de alquiler y el precio de venta de los inmuebles arrendados.
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SEXILICIOUS



Registrado: 30 Dic 2009
Mensajes: 31957

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:14 pm 
Título del mensaje:

No empiencen con la marikera..

En el imperio existe la misma figura o modelo q el gobierno de CHAVEZ esta presentando al pais.

El gobierno de los estados Unidos ...le pone un precio a las propiedades para el cobro de impuestos...ESE PRECIO ES PUBLICO EN LOS DOCUMENTOS...Es el precio q fija el gobierno....yo hablo de las propiedades..ahora los alquileres no creo q los gringos se mentan con los alquileres..aunque como todo...hay un limite para todo..


Ultima edición por SEXILICIOUS el Jue Nov 22, 2012 3:15 pm; editado 1 vez
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Mill67



Registrado: 27 Dic 2008
Mensajes: 7535

MensajePublicado: Jue Nov 22, 2012 3:14 pm 
Título del mensaje:

Cita:
El banco cobra el seguro y el comprador igual tendra que pagar la deuda, pues adquirio un compromiso legal.


Cierto: Leí esa parte ahorita. Esa fórmula se aplica sólo si el inmueble se va a avender al inquilino.
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