economía, nacionales, ni tan al margen

Un apartamento de 100 metros en Caracas, “pepiado” y de 5 años, valdrá Bs 819.410

22 Noviembre, 2012

ND / Juan Eduardo Smith (actualizado 4:36pm).- El Ministerio de Vivienda y Hábitat emitió este miércoles una resolución donde fija el costo del metro cuadrado de construcción para viviendas unifamiliares y multifamiliares. Este valor – que en realidad es una banda que depende de varios parámetros y que fue publicada con un año de retraso – permite calcular el valor de venta de un inmueble. En principio, al menos.

opinan los foristas

Para facilitar a las personas interesadas en la compra o venta de inmuebles cómo se calcula dicho valor de acuerdo a la Ley vigente, hemos decidido aplicar la fórmula sobre la base de un caso hipotético: Un apartamento de 100 metros cuadrados ubicado en un edificio de 10 pisos con sótano y ascensores, construído hace 5 años y localizado en el municipio Chacao de Caracas.

De acuerdo con el Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda decretado por el presidente Hugo Chávez el 12 de noviembre de 2011, la fórmula para calcular el valor de un inmueble es la siguiente:

El Valor Actual del Inmueble (VAI) = VR x (1 – K/100) x Vs x Vg,

donde VR es el Valor de Reposición del Inmueble, K es el porcentaje de Depreciación, Vs es el Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica – que depende del año de construcción- y Vg es la Variación Sísmica – que depende de la zona geográfica.

Para nuestro caso hipotético y de acuerdo con el Reglamento, Vs = 1,1 y Vg = 1,0.

En el caso del Coeficiente de Depreciación, K, el cálculo es un poco más complicado porque se requiere estimar, además de los años de antigüedad del inmueble, la condición del inmueble, una variable que tiene 10 posibles resultados que van desde Excelente hasts Irrecuperable. Aunque el Reglamento no lo dice, se asume que esta determinación es hecha por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.

Para el caso de nuestro hipotético apartamento, asumiendo que su condición es “Excelente”, K = 2,625.

Si introducimos estos resultados en la fórmula de arriba obtenemos que VAI = VR x 1,071125.

Nos queda calcular el Valor de Reposición del Inmueble, VR. Éste no es más, de acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Hábitat, que cuánto costaría construir el inmueble en la actualidad.

VR se calcula como el producto del total de metros cuadrados del inmueble por el Valor del Costo Actual del metro cuadrado de construcción (VCA), este útlimo precisamente el objeto de la resolución emanada del Ministerio de Vivienda y Hábitat.

Si introducimos solamente el total de metros cuadrados de nuestro hipotético apartamento en la fórmula arriba, obtenemos que el valor actual del inmueble (VAI) es = VCA x 107,1125.

Si usted ha sobrevivido hasta este punto, no desmaye. Nos queda un paso.

La última fórmula quiere decir que si usted conoce el costo del metro cuadrado de construcción del inmueble, solamente tendrá que multiplicar ese número por 107,225 y voilá, tendrá el valor de compra venta del inmueble de acuerdo con la Ley.

El cálculo del VCA, sin embargo, depende de varios factores: si es una vivienda unifamiliar o multifamiliar, y en este caso de si el inmueble tiene sótano y/o ascensores, del tipo de tecnología de construcción utilizada, del número de pisos y, clave, de una evaluación hecha por funcionarios de la Superintendenca Nacional de Arrendamiento de Viviendas. Esta evaluación tiene valores que van desde cero hasta más de 444 puntos.

Así, para no quedarnos a medias, hagamos un ejercicio adicional. Nuestro hipotético apartamento está ubicado en un edificio de 10 pisos y tiene sótano y ascensores. Si asumimos que fue construido con el sistema de “Aporticado” y si la evaluación es la más alta posible, entonces el valor actual del metro cuadrado sería de Bs 7.650 por metro cuadrado.

Entonces, si aguantó hasta aquí, estamos listos: El valor actual de este apartamento de 5 años, en un edificio de 10 pisos con ascensores y sótano, calificado de excelente y con la más alta puntuación por parte de la Superintendencia, es de Bs 819.410 y cambio.

Es de notar que esta valoración, que se basa en un apartamento ubicado en el municipio Chacao, en realidad aplica para cualquier ubicación dentro de Caracas, desde Caricuao hasta Petare, desde el Country Club hasta El Hatillo, y más, cualquier lugar de Miranda y del estado Vargas.

¿Y el alquiler?

Si el dueño del hipotético apartamento lo desea alquilar, deberá aplicar otra fórmula.

Asumiendo que se trata del único alquiler que tiene el dueño del hipotético apartamento, entonces el canon de arrendamiento es simplemente tomar el valor actual del inmueble, calculado arriba, y dividirlo por 12 meses y multiplicarlo por el 5%, que es el porcentaje de rentabilidad anual (y que en caso de que el dueño tenga tres o más propiedades baja a 3%).

¿El alquiler? En dos platos: Bs. 3.414 mensual.

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